Les tendances de l’immobilier de bureau en France en 2021

Quelles seront les conséquences de la crise de la Covid 19 sur l’immobilier de bureau en France ? A la veille de changer de millésime, les experts croisent les données disponibles pour anticiper les tendances. Assistera-t-on à une migration des pôles d’attractivité  ? La crise sanitaire oblige à revoir l’aménagement des locaux en prenant en compte les attentes légitimes des bénéficiaires.

La fin des belles années !

La crise de la Covid 19 aura sonné le glas du dernier cycle de l’immobilier de bureau qui fut exceptionnellement long en France. Le marché de la vacance était à la baisse depuis 5 ans en Ile de France et les loyers à la hausse . Dans les grandes villes comme Montpellier, Bordeaux, Rennes et Lyon, le nombre de m2 commercialisés n’a jamais cessé d’augmenter. Les investisseurs pouvaient tabler sur un marché dynamique et mature. Une bonne santé mesurée à l’aune des 100 milliards investis dans l’immobilier d’entreprise entre 2017 et le début de l’année 2020. Mais la pandémie est venue rebattre les cartes en France,  comme le montre la dernière étude réalisée par le cabinet Deloitte.

La pandémie, un mal pour un bien pour l’immobilier de bureau ?

De nombreux secteurs sont mis à mal et même si l’Etat consent à d’énormes efforts financiers pour les soutenir, une contraction du marché est à envisager avec une augmentation du taux de vacance. Un mal pour un bien dans une ville comme Paris où la demande était supérieure à l’offre dans certains quartiers, avec un rééquilibrage des loyers à la clef. L’étude Deloitte réalisée à l’échelle mondiale montre que le marché de l’immobilier de bureau va devoir se transformer en fonction :

• • de la typologie des biens
• • de leurs localisations
• • de la mise en place à marche forcée du télétravail.

Même si une augmentation des faillites ou restructurations d’entreprises est envisagée, la pandémie a mis en évidence des critères que les propriétaires et les bailleurs sous-estimaient jusqu’alors dans l’immobilier de bureau.

L’émergence de nouveaux besoins et aménagements

Selon ce rapport, le marché va s’ajuster durant l’année à venir. Les open space tel qu’on les a connus sont appelés à disparaître.  La crise de la Covid a imposé de nouvelles normes sanitaires à l’opposé de l’optimisation au m². Désormais, il faut prévoir des locaux plus spacieux et mieux cloisonnés tandis que les investisseurs et les entreprises voudront légitimement restreindre leur budget pour rééquilibrer leurs comptes.

Nécessité économique, sanitaire et  centralisation sont les trois composants du dilemne qui va se poser aux sociétés et aux professionnels de l’immobilier. Les experts envisagent une augmentation des coûts d’exploitation de 20  euros au m² environ. Pour répondre à ces nouvelles nécessités, beaucoup de sociétés souhaitent se relocaliser dans des villes à dimension plus humaine dès l’instant où elles bénéficient  d’ un bon niveau d’infrastructures urbaines. Dans un tel contexte, la relance de l’immobilier de bureau en France se constatera déjà dans les grandes villes régionales et les agglomérations ayant suffisamment d’atouts pour permettre l’aménagement de locaux capables d’attirer les talents. La pandémie a mis en évidence :

• • l’entreprise comme lieu d’échange et de productivité
• • l’importance de la qualité de vie au bureau
• • l’aménagement des locaux comme reflet de l’image de marque de la société

Pour concilier toutes ces exigences à moindre frais, il va falloir structurer différemment les plateaux de travail et améliorer leur confort.

Le « smart-building » : nouveau paradis de l’immobilier de bureau

Les experts se focalisent sur les enjeux environnementaux dans le contexte entrepreneurial. Les grandes tours avec les immenses plateaux de travail où le bruit ambiant est trop envahissant sont en passe de devenir démodées. Déjà pointées du doigt pour leur mauvais indice carbone et  leurs nuisances sonores, elles ne sont plus sécurisantes pour leurs occupants. Désormais, l’univers du travail s’orientera de plus en plus vers le “smart building ». Ces locaux  pensés pour le confort et le bien-être à l’entreprise s’articulent autour de surfaces très bien équipées, mieux cloisonnées et isolées.  Pour se concentrer plus facilement, partager et échanger sans subir les désagréments du travail en collectivité, l’emploi de panneaux amovibles associés à d’autres solutions acoustiques permettent un aménageant rapide à moindre coût puisqu’ils ne touchent pas au bâti. Surtout quand ils sont équipés de toutes les connexions indispensables pour travailler en ligne ou bluetooth et personnalisables. Selon la DRIEE,  le smart building intégre de solutions actives et passives  pour mieux gérer la consommation énergétique.  . Il répondra aux demandes des entreprises soucieuses de l’environnement et  avides de proposer une réelle qualité de vie au travail  et réduire  les nuisances sonores et sanitaires loin des vicissitudes des grands complexes urbains.

Les contraintes dans le monde du travail imposées par la pandémie auraient une issue positive en stimulant les aménagements dans l’immobilier de bureau et en faisant valoir les atouts des villes restées dans l’ombre des grandes métropoles françaises.

Etude Deloitte : voir l’étude